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房价停涨加剧拐点之争 专家称开发商须坚决降价

      [提要]近日,国家统计局数据显示,8月份,70个大中城市房价停涨的为46个,呈上升趋势。加之多数城市9月份至今的成交量环比下跌,房地产拐点之争再度升温。

      近日,国家统计局数据显示,8月份,70个大中城市房价停涨的为46个,呈上升趋势。加之多数城市9月份至今的成交量环比下跌,房地产拐点之争再度升温。

业内人士认为,在库存、资金、销售目标三重压力下,未来开发商唯一的选择是更大幅度的降价,房价将会步入下降通道。

“9月份成交量低迷的原因在于,开发商降价不够坚决。年底前,开发商要想在成交上有所起色,必须坚决降价?!背玛杀硎?。

拐点已到来?

      9月18日,国家统计局公布的数据显示,70个大中城市房价8月环比价格下降的有16个,持平的有30个,与7月份相比,环比价格下降和持平的城市增加了15个;环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,涨幅比7月份缩小的城市有8个。二手住宅方面,8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个,价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过0.7%,涨幅在0.5%以内的城市有25个。

      杨红旭认为,这是2009年二季度以来,止涨城市数量首次超过上涨城市,具有风向标意义,可以说房地产市场拐点初现。

      杨红旭在接受记者采访时表示:“当前,调控政策不会放松,房企资金链、存货不容乐观,项目促销力度仍然偏小,难以刺激需求入市。在库存、资金、销售目标三重压力下,未来开发商唯一的选择是更大幅度地降价,房价将会步入下降通道?!?/P>

      某房地产行业协会会长向记者表示,将今年楼市的成交量与2009年、2010年相比并不能说明问题。因为2009年与2010年是楼市火爆的两年,而今年在调控背景之下,楼市的成交量一直清淡,与之对比的应当是同样受到政策调控影响的2008年,今年的成交量比2008年还要好一些。

      2007年12月,万科董事长王石在回答媒体提问时表示“我承认楼市拐点确实已经出现了”。当时的背景是当年10月份,北京楼市新房和二手房的成交量出现大幅下滑。2008年初,王石和潘石屹又在电视上针对“拐点”展开激烈辩论。王石抛出“拐点”论后,万科的降价行动便在全国展开。

      在2008年的关于“拐点”的讨论中,何为拐点曾引起业界的争论。

      事实上,近年来,业内对于“拐点”的定义逐渐统一。陈晟向记者表示:“增速持续下降就可以认定为拐点。而目前所讨论的拐点是一个极值点,即由涨到跌的反转?!背玛扇衔?,按照这个定义,普通住宅的拐点已经出现,但极值点什么时候出现目前还难以判断。

      而杨红旭在接受记者采访时表示,他所提到的拐点是极值点,因为极值点更容易为普通大众所接受。当前,极值点已经出现。

      但是,记者在采访中发现,不少房地产企业人士都不认为房地产行业会出现拐点。某中型房企老总就向记者表示,房价不会持续下降,2008年那次房价和成交量的下跌也只是持续了几个月。二三线城市的上涨空间仍然比较大,从长远看,房价还是会持续上涨,因此房地产行业不存在拐点。

     而商业地产开发商潘石屹在日前接受媒体采访时表示,住宅价格应该降,今年不降,两三年以后还得降,因为保障房的影响是巨大的。

开发商以价换量

      目前,“金九”前半程已过,成色明显不足。全国主要城市在9月前18天的成交量环比出现下降,传统的销售旺季“金九银十”有褪色成“铜九铁十”的可能性。

      北京房地产交易管理网数据显示,截至9月18日,北京楼市成交量在9月前18天再创新低,商品房住宅签约套数为2591套,二手房住宅签约套数为3959套,均为2009年同期以来最低。普通商品房成交方面,与2009年同期8463套的数字相比,今年9月前18天成交量下跌幅度达到了74.4%。

      而中原地产数据显示,8月份,北京市有销售记录的住房项目178个,其中8个项目价格环比下降,较7月份增加了3个,166个持平,仅在通州、大兴、房山、朝阳近郊区等区域出现个别项目的明显降价行为。如此看来,房价的松动仅是刚刚开始。

      某房企销售总监向记者表示:“从一线操盘者的角度观察来看,虽然成交量低迷,但还是有一些项目的成交情况不错,这些项目定价都比较合理,而且因为是新项目,很乐于大力宣传,不像老项目降价那样遮遮掩掩。公司在年底会在通州有项目开盘,定价在15000元/平米左右?!?5000元/平米的价格已经回到了通州2009年初的水平。

      同时,库存的压力也是房价松动的直接原因之一。

      根据链家地产统计,截至9月18日,商品住宅库存达到112700套,达到两年半以来最高值;比今年年内最低库存高出20086套,比去年同期增长17.1%。而9月份入市项目的成交量不足1500套,新增库存有可能达到8000套,进入10月份,库存量很可能超过12万套。

      然而,政策对于房地产市场的走向有着重大影响。

      日前,国务院研究中心金融研究所副所长巴曙松在某论坛上公开表示,假定明年一季度所有政策变量不变,仍维持当前的紧缩力度和经济环境,2009年、2010年开工的房地产项目,到明年一季度竣工面积和销售面积的缺口会达到峰值。若政策不作变化,那个时候房市应该会出现价格调整。

     正如上述行业协会会长所言,虽然目前有一些迹象表明拐点的出现,但是真正确认还是要等回过头来才能清楚地看到准确的时间,到了今年年底才能够看出现在的拐点论是否准确。

 
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